Отельный бизнес в США
1. Макроэкономические показатели
Макроэкономические показатели
Сильный первый квартал способствует ежегодному увеличению занятости. Заполнение отельных номеров в первом квартале выросло на 60 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 61,1%. Увеличение помогло увеличить ежегодную занятость примерно на 50 базисных пунктов. А за последние 12 месяцев — до 66,1%.
— Рекордный туризм во Флориде способствовал улучшению занятости отелей во многих метрополиях штата. Орландо, в частности, опубликовал увеличение на 420 базисных пунктов в течение последних четырех кварталов до 80%. Международный аэропорт Орландо опубликовал 7% увеличение пассажиров за это же время.
— Большинство сетевых отелей показали увеличение занятости в течение предыдущего 12-месячного периода до 80% занятности Люксовые отчитались об увеличение на 60 базисных пунктов за это же время до 74,4% — самый высокий уровень занятости среди сетевых отелей.
— Значительно вырос спрос на курортные отели. Занятость в этих отелях подскочила на 130 базисных пунктов за предшествующий 12-месячный период до 69,9%. Заполняемость в первом квартале выросла на 100 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 70,2%.
Спрос на номера способствует увеличению показателей дохода.
Рост занятости подкрепление роста в ADR и RevPAR. ADR (Average daily room rate) — средняя цена за номер/ночь. Вычисляется путем деления выручки от продажи номерного фонда на количество проданных номеров за отчетный период. RevPAR (Revenue per available room per day) — доход на доступный номер в день. Высчитывается делением выручки от продажи номеров на общее количество доступных номеров. Показатели средней цены номера (ADR) и дохода на доступный номер за день (RevPAR) очень важно смотреть вместе, так как отдельно показатель средней цены номера не покажет какую прибыль получил отель, продавая номер по этой цене.
Среднесуточный показатель поднялся на 2,1% за последние 12 месяцев до $ 127,36, в то время как RevPAR вырос на 2,9% за это же время до $ 84,17.
— Экономичные и независимые отели привели к росту ADR и RevPAR. ADR в Экономичные отели подскочили на 2,9% до $ 62,59 и способствовали росту RevPAR 3,9% в годовом исчислении до $ 36,66. Независимые отели отчитались об ADR рост на 2,7% до $ 126,77, а RevPAR увеличился на 4,0% до $ 79,95 за это же время.
— Курортные отели зарегистрировали наибольший рост выручки среди типов отелей. Рост ADR на 3,3% в сочетании с ростом занятости привел к 5,3% процентное увеличение RevPAR до $ 122,91. Отели, расположенные вдоль автомагистралей между штатами за ним последовало увеличение RevPAR на 4,1% до 49,03 долл. США.
— Несколько рынков Флориды и Хьюстон опубликовали сильный рост RevPAR Из-за множества эвакуированных людей которые арендовали комнаты после ураганов Харви и Марии. Темпы роста скорее всего нормализуется в этом году.
Долгосрочные цели Управление и администрирование отелей — Vera Management.
Индивидуальные потребности каждого объекта в портфеле управления Vera Fund принимаются во внимание и имеют решающее значение для создания эффективного партнерства.
• Менеджмент в отеле
• Интернет-стратегия и онлайн-распространение
• Продажи и маркетинг
• Еда и напитки
• Бухгалтерский учет
• Управление брендом и обеспечение качества
• Отдел кадров
• Юридическая поддержка
Строительство и редевелопмент – Vera Construction
В дополнение к обновлению и ребрендингу существующих объектов, Vera Fund обладает обширным опытом в области новостроек и нового строительства.
• Переговоры о выборе ген. подрядчика
• Обеспечение финансирования
• Услуги по due diligence субподрядчиков
• Консультации по вопросам владения
• Помощь в управлении проектом
• Закупки
• Рекомендации по дизайну
Приобретения новых объектов и due diligence – Vera Realty – www.verarealty.com и www.verarealty.ru
Команда по приобретению Vera Realty будет работать вместе с инвесторами на протяжении всей процедуры комплексной проверки и приобретения, чтобы обеспечить бесперебойный анализ и сделку по слиянию или поглощению. Основная философия компании заключается в максимизации чистого операционного дохода для каждого актива путем балансирования обслуживания клиентов,
целостности, отношений с сотрудниками и тщательного, всестороннего анализа каждого отдельного рынка для создания эффективных операционных и капитальных стратегий. Наши показатели финансовой оценки и проверки тщательно настраиваются во время этого процесса, чтобы обеспечить максимальную точность.
• Инвестиционный анализ
• Рекомендации по бренду
• Совместное венчурное партнерство
• Бухгалтерский баланс
• Отношения с брендами
• Финансирование отношений
• Экспертиза дочерней управляющей компании
Вариант 1 — Пример расчёта по редевелопменту отеля
Название отеля:
Green Island Inn Fort Lauderdale
Описание инвестиции:
Вам предоставляется возможность стать со-инвестором по покупке отеля и со-инвестированию в редевелопмент. К продаже предлагается доля в компании, покупающей данный актив. Отель имеет 27 комнат. Расположен на второй линии от океана в престижном районе. Стоимость отеля составляет $5,000,000. (185,185 за каждый номер), что приносит на данный момент доходность в 8.49%, основываясь на цифрах 2018 года NOI в $415,887.
Бюджет на обновление составляет 1 млн. Долл. США (37 тыс. Долл. США / комната), Общая стоимость 6 млн. долл. США (222 тыс. долл. США / комната). Покупка гостиницы будет профинансирована за счет собственных средств и со-инвесторов.
До 90% от общего капитала предлагается инвесторам (5,4 млн. Долл. США). Генеральный партнер, полностью принадлежащий Vera Fund (VF), имеет 10% акций (600 тыс. Долл. США).
Прогнозируемый IRR для инвесторов после распределения и вознаграждений Генеральному партнеру и его филиалам прогнозируется на уровне 17,95%. Прогнозируемое распределение денежных средств на первые 5 лет инвестиций в среднем составляет 14,3% в год.
Ожидаемый срок инвестиций составляет от 5 до 7 лет. Vera Management будет управлять отелем в течение всего срока. Более подробную информацию можно найти на сайте http://vera.fund
— Услуги по управлению отелем: Vera Management (VM) взимает 3% от валового дохода и 1500 долларов США в месяц за ведение Бухгалтерии.
— Плата за управление активами: Vera Fund будет получать комиссию за управление активами, равной 1% от валового дохода или 5000 долларов США в месяц (что является выше).
— Денежный поток от гостиничных операций после обслуживания долга и резервов FF & E будет распределяться между акционерами на ежеквартальной основе.
РЕЗЮМЕ КАПИТАЛА:
— Предлагаемая сумма: 5,400,000 долларов США (90% от общего капитала)
— Ожидаемый срок инвестирования: 5-7 лет
— Прогнозируемая средняя доходность: 14,3%
— Прогнозируемый IRR инвестора: 17,95%
— Минимальная сумма инвестиций: $ 1,000,000
Адрес Отеля:
3300 NE 27th St, Fort Lauderdale, FL 33308, USA
Количество комнат:
27 номеров
История недвижимости:
Бутик-отеля в стиле Ки-Уэст расположенного всего в 3 минутах от пляжа с земельным участком в 0.55 акра (22.2 Га), Бассейн, Офис для персонала и обслуживания отеля. Построен в 1975 году. Расположен в месте с привлекательным разрешением на строительство RMH-60Zoning. Потенциальная реконструкция под 66 номеров.
Планируемая реконструкция:
Планируется выполнить ремонт в размере 1,0 млн. Долларов США (37 тыс. Долларов США / за номер).
Удобства и особенности:
Бассейн
Близость к океану
F & b service:
Завтрак
Обзор место нахождения:
Гостиничный рынок в районе Broward работает хорошо. Гостиничный рынок округа Бровард пользуется популярностью среди Американцев. Это показывает самые высокие показатели заполняемости во всем округе. ADR в Броварде составляет $ 115,40 за ночь.
Отель предназначен для семейного пляжного отдыха.
Вариант 2 — Пример расчёта по редевелопменту отеля и увеличению номеров до 66 номеров
Срок строительства и удержания – 5-7 лет
Стоимость перепродажи: $54,300,000
Nick Polyushkin
Licensed Real Estate Broker
Vera Realty — Florida Office
Real Estate Sales and Development
1920 E Hallandale Beach Blvd, STE-907, Hallandale Beach, FL 33009
W: +1.305.833.33.03 ext 3
C: +1.352.222.25.26 (Call Direct/Text Msg/WhatsApp)
Vera Realty & Vera.Fund — Moscow Office
Novinsky boulevard 20A 3-6, Moscow, 123242
W: +7.499.450.60.10
C in Moscow: +7.985.717.29.89 (Call Direct/Text Msg/WhatsApp)
CONFIDENTIAL NOTICE: This electronic transmission and any attachments hereto constitute confidential information which is intended only for the named recipient(s) and may be legally privileged. If you have received this communication in error, please contact the sender immediately. Any disclosure, reproduction, distribution or use of the contents of this communication by anyone other than the named recipient(s) is strictly prohibited.
